Diritto in Spagna
Procedura d'acquisto
Contratto
La legislazione spagnola non esige la stipulazione di un pre-contratto per l’acquisto di immobili. Le parti possono sottoscrivere direttamente un contratto di compravendita generalmente del tipo pubblico.
Registro de la Propiedad
L’acquisto di un immobile in Spagna deve essere formalizzato mediante atto pubblico di compravendita redatto davanti a un notaio spagnolo e successiva iscrizione nel Registro de la Propiedad. Inoltre, la pubblicazione dell’atto equivale alla consegna dell’immobile agli effetti del passaggio di proprietà (la legislazione civile spagnola richiede, oltre al corrispondente documento, la consegna materiale ed effettiva dell’oggetto della compravendita).
Caparra
In determinati casi, per proteggere gli interessi e i diritti delle parti può essere consigliabile la sottoscrizione preventiva di un documento preparatorio, basato sugli accordi verbali raggiunti tra le parti. Gli effetti dipenderanno dalla forma, scelta di norma dal venditore. I più comuni sono i seguenti.
Caparra: consegna di un importo, che non corrisponde al totale del prezzo d’acquisto, a titolo di deposito per prenotare la proprietà. La consegna si traduce in un documento che esplicita i termini essenziali e le condizioni della compravendita.
Compromesso di vendita / opzione di acquisto
Accordi unilaterali o bilaterali, una delle parti concede all’altra la facoltà esclusiva di optare o meno per l’esecuzione del contratto di compravendita. L’opzione dovrà essere esercitata entro un termine determinato e nel rispetto di condizioni definite.
La forma più comune è l’opzione di acquisto, che assegna una prelazione a una parte dietro pagamento di una somma, che verrà considerata un anticipo in caso di perfezionamento della compravendita e che invece rimarrà al venditore in caso contrario. La parte che concede la prelazione è tenuta a:
mantenere l’offerta per tutto il periodo pattuito
non vendere a terzi l’immobile sul quale si è concessa la prelazione
in caso di esercizio della prelazione, cedere l’immobile alle condizioni pattuite.
Questo documento, anche se si tratta di un contratto di compravendita, non è un passaggio di proprietà e non può essere fatto valere di fronte a terzi.
Prima della formalizzazione del contratto
· registro de la Propiedad della zona in cui è situato l’immobile;
· verifica la titolarità del venditore sull’immobile;
· verifica la Cédula de habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación o un documento equivalente
· richiesta di una dichiarazione dell’autorità municipale sullo stato dell’immobile e sull’ottemperanza alle normative urbanistiche;
· procurarsi la ricevuta del pagamento dell’imposta sugli immobili (Impuesto sobre Bienes Inmuebles);
· consegna del certificato di pagamento degli onorari alla Comunidad de vecinos.
Forme di proprietà
Condominio o copropiedad
Le caratteristiche principali sono quelle sotto elencate. Non ha personalità giuridica. Ciascuno dei proprietari è titolare indiviso dell’oggetto comune e può far uso dell’immobile nei limiti di un utilizzo che non impedisca agli altri titolari l’esercizio dei loro diritti. La partecipazione dei proprietari ai benefici e agli obblighi è proporzionale alle rispettive quote. Le decisioni vengono prese sulla base dell’accordo della maggioranza dei proprietari. Ognuno dei proprietari può chiedere in qualsiasi momento la divisione dell’oggetto comune o la vendita ripartendone il prezzo se l’immobile è effettivamente indivisibile.
Forma societaria
In Spagna la proprietà immobiliare può essere esercitata attraverso una forma societaria; le forme più comuni sono la Sociedad Anónima (S.A.) e la Sociedad de Responsabilidad Limitada S.L.).
Propiedad Horizontal
Regime speciale applicabile a piani, appartamenti, case o parti di case utilizzabili indipendentemente, o a complessi urbani o immobiliari composti da due o più terreni o edifici indipendenti, i cui proprietari partecipano indivisibilmente alla proprietà di elementi, impianti o servizi comuni.
Caratteristiche Propiedad horizontal
Ogni comproprietario è titolare in tutto e per tutto della propria casa o appartamento. Le parti in comproprietà non possono essere divise e sono inseparabili dalle parti private. La quota di partecipazione agli elementi comuni è definita dalla Comunidad, e gli statuti definiscono le norme da rispettare.
Gli organi decisionali della Comunidad sono la Reunión General de Copropietarios, il Presidente, il Segretario e l’Administrador.
L’assemblea si riunisce almeno una volta all’anno. I proprietari sono tenuti a mantenere in buono stato la proprietà e gli impianti, tanto quelli privati quanto quelli comuni, eseguendo le necessarie opere di riparazione. I proprietari devono altresì indicare un domicilio in Spagna ai fini delle notifiche. Nel caso in cui un proprietario non indichi un recapito, tutte le notifiche verranno dirette all’indirizzo della Comunidad e il proprietario verrà considerato informato a tutti gli effetti.
Costi d'acquisto
Onorari
Onorari notarili e di registrazione derivati dalla stipulazione dell’acquisto, che variano in funzione del valore della proprietà che si acquista. Oscillano tra l’1% e il 2% di questo valore.
Spese per servizi professionali
Spese per servizi professionali (agente della proprietà immobiliare, consulenza legale, fiscale o di altro tipo, consulenza immobiliare, ecc.). In concreto, le spese per gli agenti e le consulenze immobiliari variano in funzione della localizzazione dell’immobile; in caso di acquisto di immobili di tipo residenziale, oscillano tra il 3% e il 5% e possono arrivare al 10% del prezzo totale nelle aree con maggiore incidenza turistica (fondamentalmente, le zone costiere). Queste commissioni sono a carico del venditore.
Spese bancarie
In caso di stipulazioni di crediti o ipoteche (commissioni di apertura e di analisi ecc.).
Dopo l'acquisto
Una volta perfezionato l’acquisto, le spese più comuni sono quelle dovute normalmente alle Comunidades de propietarios (relative a zone comuni, acqua, elettricità, riscaldamento ecc.).
Imposte
Spese fiscali connesse con l’acquisto e la detenzione di una proprietà immobiliare, descritte al paragrafo corrispondente.
Pubblici registri
L’acquisto di un immobile in Spagna, prevede la consultazione dei pubblici registri (Registro de la Propiedad, Departamento correspondiente de Urbanismo, Oficina del Catastro, ecc.) e della corrispondente documentazione della Comunidad de propietarios, al fine di evitare eventuali impedimenti legali, dovuti alle registrazioni o ad altro, relativamente al completamento del passaggio di proprietà da parte del venditore.
Notaio
Il notaio davanti al quale si formalizza il passaggio di proprietà dovrà procurarsi un atto del registro riferito alla proprietà immobiliare oggetto della compravendita, al fine di verificare che nel passaggio di proprietà non vi siano restrizioni e/o impedimenti legali o dovuti alle registrazioni.
Registro de la Propriedad
Il notaio che formalizzerà il passaggio di proprietà, dovrà inoltrare l’atto pubblico corrispondente al Registro de la Propiedad, alla data di tale atto: con questa procedura si proteggono i diritti dell’acquirente durante il periodo che intercorre tra la data dell’acquisto e la registrazione del nuovo titolo di proprietà.
Stato civile
Nei casi in cui il venditore sia divorziato o separato legalmente, in Notaio incaricato verificherà, prima dell’acquisto, che l’altro coniuge non sia riconosciuto titolare di alcun diritto sulla proprietà.
Responsabilità
L’appaltatore di un edificio risponde dei danni causati da difetti di costruzione per un periodo di dieci anni a partire dalla conclusione dei lavori. Questa responsabilità si estende, durante lo stesso periodo, all’architetto che ha diretto i lavori di costruzione, se i danni o il crollo sono da far risalire a difetti del terreno o della direzione dei lavori. Se il crollo o il danno sono dovuti al mancato adempimento degli obblighi di contratto da parte dell’appaltatore, l’azione di indennizzo ha durata di quindici anni.
Contratto di locazione
L’acquirente di un’abitazione data in locazione è obbligato al rispetto del contratto di locazione per una durata di cinque anni a partire dalla stipulazione del contratto anche se questo non è iscritto nel Registro de la Propiedad.
Restrizioni all’acquisto
Nazionalità dell'acquirente
La legislazione spagnola prevede solo determinate limitazioni che riguardano l’acquisizione di immobili da parte di cittadini non facenti parte dell’UE rispetto ad aree con interesse di difesa nazionale.
Per acquistare immobili in queste zone è necessario ottenere un’autorizzazione militare. Generalmente questa autorizzazione non è obbligatoria per l’acquisto di immobili in villaggi o città, anche se è consigliabile richiedere informazioni relative alla questione alle amministrazioni comunali (Ayuntamientos) e ai Registros de la Propiedad interessati.
Residenza dell'acquirente
In conformità a quanto disposto dal Real Decreto 664/1999, del 23 aprile sugli investimenti stranieri, l’acquisto di immobili in Spagna da parte di stranieri è considerato investimento straniero se l’importo dell’acquisto supera
EUR 3’005’060.52, oppure, a prescindere dall’entità, l’investimento è effettuato da un residente di un paese qualificato come paradiso fiscale dalle autorità spagnole.
Come regola generale, in Spagna gli investimenti stranieri sono liberi e non sono soggetti ad autorizzazioni. Tuttavia, dopo l’effettuazione dell’investimento, questo dovrà essere dichiarato presentando alla Dirección General de Transacciones Extranjeras (DGTE) un modulo MC-6. Se l’acquirente risiede in un paradiso fiscale, la presentazione del modulo MC-6 è richiesta prima dell’acquisto dell’immobile.
Diritti di prelazione di locatari, confinanti o familiari
I diritti di natura contrattuale non iscritti nel Registro de la Propiedad non possono essere esercitati nei confronti di terzi acquirenti in buona fede.
Restrizioni legali: il locatario di immobili urbani ha diritto di prelazione sull’acquisto dell’immobile preso in affitto, se lo stesso costituisce il suo domicilio abituale, e comunque se non esiste un accordo che escluda questa prelazione, a prescindere dall’iscrizione del contratto di locazione nel Registro de la Propiedad. Il proprietario deve comunicare al locatario la sua intenzione di cedere l’immobile, il prezzo dello stesso e le condizioni di vendita, così da permettere al locatario di esercitare eventualmente il suo diritto entro 30 giorni. In caso di vendita dell’immobile senza il rispetto di questo requisito, il locatario potrà esercitare il proprio diritto e annullare il contratto di compravendita entro 30 giorni dalla presa di conoscenza della vendita.
I comproprietari hanno diritto di prelazione nel caso in cui uno o più altri comproprietari vogliano vendere tutta o parte della loro quota a un terzo. I proprietari di immobili confinanti con un immobile in vendita hanno diritto di prelazione sugli stessi se si tratta di terreni rurali di superficie fino a 10’000 m2, non separati da corsi d’acqua, passaggi o scarpate.