Recht in Spanien
Kaufvorgang
Contratto
Die spanische Gesetzgebung verlangt nicht den Abschluss eines Vorvertrags für den Kauf einer Immobilie. Die Parteien können direkt einen Kauf- und Verkaufsvertrag abschließen, der in der Regel öffentlicher Natur ist.
Registro de la Propiedad
Der Kauf einer Immobilie in Spanien muss durch öffentliche Kaufurkunde formalisiert werden, die vor einem spanischen Notar erstellt und anschließend im Registro de la Propiedad eingetragen wird. Bitte beachten Sie die Angaben zu den Angaben zum Immobilienobjekt gemäß den Angaben im Immobiliendokument (die spanische Fassung umfasst nicht die angegebenen Dokumente sowie die Materialien und spezifischen Informationen zum Grundstück).
Kaution
In bestimmten Fällen kann es zum Schutz der Interessen und Rechte der Parteien ratsam sein, zuvor ein vorbereitendes Dokument zu unterzeichnen, das auf den mündlichen Vereinbarungen zwischen den Parteien basiert. Die Auswirkungen hängen von der Form ab, die in der Regel vom Verkäufer gewählt wird. Die häufigsten sind die folgenden.
Anzahlung: Hinterlegung eines Betrages, der nicht dem Gesamtkaufpreis entspricht, als Anzahlung zur Reservierung der Immobilie. Die Lieferung erfolgt in einem Dokument, in dem die wesentlichen Verkaufsbedingungen erläutert werden.
Verkaufskompromiss / Kaufoption
Bei einseitigen oder zweiseitigen Vereinbarungen gewährt eine Partei der anderen das ausschließliche Recht, den Kaufvertrag auszuführen oder nicht. Die Ausübung der Option muss innerhalb einer bestimmten Frist und unter Einhaltung festgelegter Bedingungen erfolgen.
Die gebräuchlichste Form ist die Kaufoption, bei der einer Partei gegen Zahlung eines Betrags ein Vorkaufsrecht übertragen wird, das im Falle des Vollzugs des Verkaufs als Anzahlung gilt und ansonsten beim Verkäufer verbleibt. Die Partei, die das Vorkaufsrecht gewährt, ist verpflichtet:
das Angebot für die gesamte vereinbarte Dauer aufrechtzuerhalten,
die Immobilie, für die das Vorkaufsrecht gewährt wurde, nicht an Dritte zu verkaufen,
im Falle der Ausübung des Vorkaufs, die Immobilie im Rahmen des Vorkaufs zu verkaufen vereinbarten Konditionen.
Dieses Dokument stellt, auch wenn es sich um einen Kaufvertrag handelt, keine Eigentumsübertragung dar und kann nicht gegenüber Dritten durchgesetzt werden.
Vor Vertragsabschluss
Der Käufer muss über Folgendes informiert werden :
· Grundbuch des Gebiets, in dem sich die Immobilie befindet ;
· überprüft das Eigentum des Verkäufers an der Immobilie;
· Überprüfen Sie die Cédula de habitabilidad oder Licencia de Primera Ocupación oder ein gleichwertiges Dokument
· Anforderung einer Erklärung der Gemeinde über den Zustand des Grundstücks und die Einhaltung städtebaulicher Vorschriften;
· die Quittung für die Zahlung der Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) einholen;
· Übergabe der Bescheinigung über die Zahlung der Gebühren an die Comunidad de vecinos.
Eigentumsformen
Condominio o copropiedad
Die Hauptmerkmale sind die unten aufgeführten. Es besitzt keine Rechtspersönlichkeit. Jeder der Eigentümer ist ungeteilter Eigentümer des gemeinschaftlichen Gegenstands und kann das Grundstück im Rahmen einer Nutzung nutzen, die die anderen Eigentümer nicht an der Ausübung ihrer Rechte hindert. Die Beteiligung der Eigentümer an den Vorteilen und Pflichten erfolgt proportional zu ihren jeweiligen Anteilen. Entscheidungen werden auf der Grundlage der Zustimmung der Mehrheit der Eigentümer getroffen. Jeder Eigentümer kann jederzeit die Teilung des gemeinschaftlichen Gegenstands oder den Verkauf durch Teilung des Preises verlangen, wenn die Immobilie tatsächlich unteilbar ist.
Unternehmensform
In Spanien kann Immobilieneigentum durch eine Gesellschaftsform ausgeübt werden; Die häufigsten Formen sind die Sociedad Anónima (SA) und die Sociedad de Responsabilidad Limitada SL.
Propiedad Horizontal
Besondere Regelung gilt für Etagen, Wohnungen, Häuser oder Hausteile, die unabhängig genutzt werden können, oder für Stadt- oder Immobilienkomplexe, die aus zwei oder mehr unabhängigen Grundstücken oder Gebäuden bestehen, deren Eigentümer untrennbar am Eigentum an gemeinsamen Elementen, Systemen oder Dienstleistungen beteiligt sind .
Eigenschaften Propiedad horizontal
Jeder Miteigentümer ist alleiniger Eigentümer seines Hauses oder seiner Wohnung. Die Miteigentumsanteile können nicht geteilt werden und sind untrennbar mit den Privatanteilen verbunden. Der Anteil der Beteiligung an den gemeinsamen Elementen wird von der Comunidad festgelegt und die Satzung legt die einzuhaltenden Regeln fest.
Die Entscheidungsgremien der Comunidad sind die Reunión General de Copropietarios , der Präsident, der Sekretär und der Administrador.
Die Versammlung tagt mindestens einmal im Jahr. Die Eigentümer sind verpflichtet, die privaten und gemeinschaftlichen Grundstücke und Anlagen in gutem Zustand zu halten, indem sie die erforderlichen Reparaturarbeiten durchführen. Zur Meldung muss der Eigentümer außerdem einen Wohnsitz in Spanien angeben. Für den Fall, dass ein Eigentümer keine Kontaktadresse angibt, werden alle Benachrichtigungen an die Comunidad -Adresse weitergeleitet und der Eigentümer gilt in jeder Hinsicht als informiert.
Anschaffungskosten
Gebühren
Aus dem Kaufvertrag ergeben sich Notar- und Registrierungsgebühren, die je nach Wert der zu erwerbenden Immobilie variieren. Sie schwanken zwischen 1 % und 2 % dieses Wertes.
Gebühren für professionelle Dienstleistungen
Honorare für professionelle Dienstleistungen (Immobilienmakler, Rechts-, Steuer- oder sonstige Beratung, Immobilienberatung usw.). Konkret variieren die Kosten für Immobilienmakler und Beratung je nach Lage der Immobilie; Beim Kauf von Wohnimmobilien schwanken sie zwischen 3 % und 5 % und können in Gebieten mit stärkerer touristischer Ausstrahlung (hauptsächlich Küstengebiete) 10 % des Gesamtpreises erreichen. Diese Gebühren trägt der Verkäufer.
Bankgebühren
Bei Kredit- oder Hypothekenvereinbarungen (Eröffnungs- und Analyseprovisionen etc.).
Nach dem Kauf
Sobald der Kauf abgeschlossen ist, fallen am häufigsten Kosten an, die normalerweise an die Comunidades de propietarios gehen (in Bezug auf Gemeinschaftsräume, Wasser, Strom, Heizung usw.).
Steuern
Steueraufwand im Zusammenhang mit dem Kauf und Besitz von Immobilien, beschrieben im entsprechenden Absatz.
Öffentliche Register
Der Kauf einer Immobilie in Spanien erfordert die Einsichtnahme in öffentliche Register (Registro de la Propiedad, Departamento correspondiente de Urbanismo, Oficina del Catastro usw.) und die entsprechende Dokumentation der Comunidad de propietarios, um etwaige rechtliche Hindernisse zu vermeiden Registrierungen oder sonstiges im Zusammenhang mit dem Abschluss der Eigentumsübertragung durch den Verkäufer.
Notar
Der Notar, vor dem die Eigentumsübertragung formalisiert wird, muss ein Registerdokument über die vom Verkauf betroffene Immobilie einholen, um sicherzustellen, dass keine rechtlichen oder Eintragungsbeschränkungen und/oder Hindernisse für die Eigentumsübertragung bestehen.
Registrieren de la Propriedad
Der Notar, der die Eigentumsübertragung formalisiert, muss die entsprechende öffentliche Urkunde am Datum dieser Urkunde an das Registro de la Propiedad weiterleiten: Mit diesem Verfahren werden die Rechte des Käufers in der Zeit zwischen dem Kaufdatum und dem Kaufdatum geschützt die Eintragung des neuen Eigentumstitels.
Familienstand
In Fällen, in denen der Verkäufer geschieden oder getrennt lebend ist, prüft der bestellte Notar vor dem Kauf, dass dem anderen Ehegatten keine Rechte an der Immobilie zuerkannt werden.
Verantwortung
Der Auftragnehmer eines Bauwerks haftet für Schäden, die durch Baumängel verursacht werden, für die Dauer von zehn Jahren ab Fertigstellung der Arbeiten. Diese Verantwortung erstreckt sich im gleichen Zeitraum auf den Architekten, der die Bauarbeiten geleitet hat, wenn die Beschädigung oder der Einsturz auf Mängel im Baugrund oder in der Baurichtung zurückzuführen ist. Ist der Einsturz oder die Beschädigung auf die Nichterfüllung der Vertragspflichten durch den Auftragnehmer zurückzuführen, beträgt die Dauer der Schadensersatzklage fünfzehn Jahre.
Mietvertrag
Der Käufer einer Mietwohnung ist verpflichtet, den Mietvertrag für einen Zeitraum von fünf Jahren ab Vertragsunterzeichnung einzuhalten, auch wenn dieser nicht im Registro de la Propiedad eingetragen ist.
Kaufbeschränkungen
Nationalität des Käufers
Die spanische Gesetzgebung sieht lediglich bestimmte Beschränkungen für den Erwerb von Immobilien durch Nicht-EU-Bürger in Bezug auf Bereiche von nationalem Verteidigungsinteresse vor.
Um in diesen Gebieten Immobilien zu erwerben, benötigen Sie eine militärische Genehmigung. Im Allgemeinen ist diese Genehmigung für den Kauf von Immobilien in Dörfern oder Städten nicht zwingend erforderlich, es wird jedoch empfohlen, diesbezügliche Informationen bei den zuständigen Gemeindeverwaltungen (Ayuntamientos) und den Registros de la Propiedad einzuholen.
Wohnsitz des Käufers
Gemäß den Bestimmungen des Königlichen Dekrets 664/1999 vom 23. April über ausländische Investitionen gilt der Kauf von Immobilien in Spanien durch Ausländer als ausländische Investition, wenn der Kaufbetrag
unabhängig von der Größe 3.005.060,52 EUR übersteigt , die Investition wird von einem Einwohner eines Landes getätigt, das von den spanischen Behörden als Steueroase eingestuft wird.
Ausländische Investitionen in Spanien sind grundsätzlich kostenlos und genehmigungsfrei. Nachdem die Investition getätigt wurde, muss sie jedoch durch Einreichen eines MC-6-Formulars bei der Dirección General de Transacciones Extranjeras (DGTE) angemeldet werden. Wenn der Käufer in einer Steueroase wohnt, ist vor dem Kauf der Immobilie die Einreichung des Formulars MC-6 erforderlich.
Diritti di prelazione di locatari, confinanti o familiari
Sie können rechtlicher oder vertraglicher Natur sein.
Vertragliche Rechte, die nicht im Registro de la Propiedad eingetragen sind, können gegenüber gutgläubigen Drittkäufern nicht geltend gemacht werden.
Gesetzliche Beschränkungen: Der Mieter von städtischen Grundstücken hat beim Kauf der Mietsache ein Vorkaufsrecht, wenn diese seinen gewöhnlichen Aufenthaltsort darstellt und in jedem Fall keine Vereinbarung besteht, die dieses Vorkaufsrecht unabhängig davon ausschließt Eintragung des Mietvertrages im Registro de la Propiedad. Der Eigentümer muss dem Mieter seine Verkaufsabsicht, den Preis und die Verkaufsbedingungen mitteilen, damit der Mieter sein Recht möglicherweise innerhalb von 30 Tagen ausüben kann. Im Falle eines Verkaufs der Immobilie ohne Einhaltung dieser Anforderung kann der Mieter sein Recht ausüben und innerhalb von 30 Tagen nach Kenntnisnahme des Verkaufs vom Kaufvertrag zurücktreten.
Miteigentümer haben das Vorkaufsrecht für den Fall, dass ein oder mehrere andere Miteigentümer ihren Anteil ganz oder teilweise an einen Dritten verkaufen wollen. Die Eigentümer von Grundstücken, die an ein zum Verkauf stehendes Grundstück grenzen, haben das Vorkaufsrecht auf dasselbe, wenn es sich um ländliche Grundstücke mit einer Fläche von bis zu 10.000 m2 handelt, die nicht durch Wasserstraßen, Durchgänge oder Hänge getrennt sind.