Derecho en España
Procedimiento de compra
Contrato
La legislación española no exige la estipulación de un precontrato para la compraventa de inmuebles. Las partes pueden celebrar directamente un contrato de compraventa, generalmente de tipo público.
Registro de la Propiedad
La compra de una propiedad en España debe formalizarse mediante escritura pública de compraventa redactada ante notario español y posterior inscripción en el Registro de la Propiedad. Además, la publicación de la escritura equivale a la entrega del inmueble a efectos de la transmisión del dominio (la legislación civil española exige, además del documento correspondiente, la entrega material y efectiva del objeto de la compraventa).
Depósito
En determinados casos, para proteger los intereses y derechos de las partes puede ser aconsejable firmar previamente un documento preparatorio, basado en los acuerdos verbales alcanzados entre las partes. Los efectos dependerán de la forma, normalmente elegida por el vendedor. Los más comunes son los siguientes.
Depósito: entrega de una cantidad, que no se corresponde con el precio total de compra, como depósito para reservar la propiedad. La entrega se traduce en un documento que explica los términos y condiciones esenciales de la venta.
Compromiso de venta/opción de compra
Acuerdos unilaterales o bilaterales, una parte otorga a la otra el derecho exclusivo de optar o no por ejecutar el contrato de compraventa. La opción deberá ejercerse en un plazo determinado y en el cumplimiento de condiciones definidas.
La forma más común es la opción de compra, que asigna a una parte un derecho de tanteo mediante el pago de una suma, que se considerará un anticipo en caso de concretarse la venta y que en caso contrario quedará en manos del vendedor. La parte que concede la preferencia está obligada a:
mantener la oferta durante todo el período acordado
no vender a terceros el inmueble sobre el que se ha concedido la preferencia,
en caso de ejercicio de la preferencia, vender el inmueble en virtud del condiciones pactadas.
Este documento, incluso si se trata de un contrato de compraventa, no constituye una transferencia de propiedad y no puede oponerse a terceros.
Antes de formalizar el contrato
· Registro de la propiedad del área en que se ubica la propiedad ;
· verifica la propiedad de la propiedad por parte del vendedor;
· verificar la Cédula de habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación o documento equivalente
· solicitud de declaración de la autoridad municipal sobre el estado del inmueble y el cumplimiento de las normas urbanísticas;
· obtener el recibo de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles;
· entrega del certificado de pago de cuotas a la Comunidad de vecinos.
Formas de propiedad
Condominio o copropiedad
Las características principales son las que se enumeran a continuación. No tiene personalidad jurídica. Cada uno de los propietarios es propietario indiviso del objeto común y puede hacer uso del inmueble dentro de los límites de un uso que no impida a los demás propietarios ejercer sus derechos. La participación de los propietarios en los beneficios y obligaciones es proporcional a sus respectivas participaciones. Las decisiones se toman basándose en el acuerdo de la mayoría de los propietarios. Cada uno de los propietarios puede pedir en cualquier tiempo la división del objeto común o la venta mediante participación en el precio si el inmueble es efectivamente indivisible.
forma corporativa
En España, la propiedad inmobiliaria se puede ejercer mediante forma societaria; las formas más comunes son la Sociedad Anónima (SA) y la Sociedad de Responsabilidad Limitada SL).
Propiedad Horizontal
Régimen especial aplicable a pisos, departamentos, casas o partes de casas que puedan ser utilizados independientemente, o a conjuntos urbanos o inmobiliarios compuestos por dos o más solares o edificios independientes, cuyos propietarios participen indivisiblemente en la propiedad de elementos, sistemas o servicios comunes.
Características Propiedad horizontal
Cada copropietario es propietario pleno de su casa o apartamento. Las partes de propiedad conjunta no pueden dividirse y son inseparables de las partes privadas. La cuota de participación en los elementos comunes la define la Comunidad, y los estatutos definen las reglas que deben respetarse.
Los órganos de decisión de la Comunidad son la Reunión General de Copropietarios , el Presidente, el Secretario y el Administrador.
La asamblea se reúne al menos una vez al año. Los propietarios están obligados a mantener en buen estado los bienes y sistemas, tanto privados como comunes, realizando las obras de reparación necesarias. Los titulares también deberán indicar un domicilio en España a efectos de notificación. En el caso de que un propietario no indique una dirección de contacto, todas las notificaciones se dirigirán a la dirección de la Comunidad y el propietario se considerará informado a todos los efectos.
Costos de compra
Honorarios
Gastos de notaría y registro derivados de la estipulación de la compra, que varían en función del valor del inmueble que se adquiere. Fluctúan entre el 1% y el 2% de este valor.
Honorarios de servicios profesionales
Honorarios por servicios profesionales (agente inmobiliario, asesoramiento jurídico, fiscal o de otro tipo, consultoría inmobiliaria, etc.). En concreto, los costes de los agentes inmobiliarios y del asesoramiento varían según la ubicación del inmueble; en el caso de la compra de inmuebles residenciales, oscilan entre el 3% y el 5%, pudiendo alcanzar el 10% del precio total en zonas de mayor impacto turístico (básicamente, las zonas costeras). Estos honorarios los paga el vendedor.
Gastos bancarios
En el caso de estipulaciones de crédito o hipoteca (comisiones de apertura y análisis, etc.).
Después de la compra
Una vez realizada la compra, los gastos más habituales son los que normalmente corresponden a las Comunidades de propietarios (relativos a zonas comunes, agua, luz, calefacción, etc.).
Impuestos
Gastos tributarios asociados a la compra y tenencia de bienes inmuebles, descritos en el párrafo correspondiente.
Registros Publicos
La compra de una propiedad en España requiere la consulta de registros públicos (Registro de la Propiedad, Departamento Correspondiente de Urbanismo, Oficina de Catastro, etc.) y la correspondiente documentación de la comunidad de propietarios, para evitar cualquier impedimento legal, mediante registros o de otro tipo. relacionados con la finalización del transferencia de propiedad por parte del vendedor.
Notario
El notario ante quien se formalice la transferencia de dominio deberá obtener un documento registral referente al bien inmueble objeto de la venta, a fin de verificar que no existen restricciones y/o impedimentos legales o registrales en la transferencia de dominio.
Registro de la Propriedad
El notario que formalizará la transferencia de dominio deberá remitir la escritura pública correspondiente al Registro de la Propiedad, en la fecha de esta escritura: con este trámite se protegen los derechos del comprador durante el período comprendido entre la fecha de compra y la inscripción. del nuevo título de propiedad.
Estado civil
En los casos en que el vendedor esté divorciado o separado legalmente, el Notario designado comprobará, antes de la compra, que al otro cónyuge no se le reconoce derecho alguno sobre el inmueble.
Responsabilidad
El contratista de una edificación es responsable de los daños causados por defectos de construcción durante un período de diez años desde la finalización de las obras. Esta responsabilidad se extiende, durante el mismo período, al arquitecto que dirigió las obras de construcción, si el daño o el derrumbe se deben a defectos del terreno o de la dirección de las obras. Si el derrumbe o daño se debe al incumplimiento por parte del contratista de las obligaciones contractuales, la acción de indemnización tiene una duración de quince años.
Contrato de alquiler
El comprador de una vivienda alquilada está obligado a cumplir el contrato de alquiler durante un plazo de cinco años a partir de la firma del contrato aunque no esté inscrito en el Registro de la Propiedad.
Restricciones de compra
Nacionalidad del comprador
La legislación española sólo prevé determinadas limitaciones en cuanto a la adquisición de inmuebles por parte de ciudadanos extracomunitarios respecto de zonas de interés de defensa nacional.
Para comprar propiedades en estas áreas se debe obtener autorización militar. Generalmente esta autorización no es obligatoria para la compra de propiedades en pueblos o ciudades, aunque es recomendable solicitar información al respecto a los Ayuntamientos y a los Registros de la Propiedad correspondientes.
Residencia del comprador
De acuerdo con lo dispuesto en el Real Decreto 664/1999, de 23 de abril, sobre inversiones extranjeras, la compra de bienes inmuebles en España por extranjeros se considera inversión extranjera si el importe de la compra supera los
3.005.060,52 euros, o , independientemente de su cuantía. , la inversión la realiza un residente de un país calificado como paraíso fiscal por las autoridades españolas.
Por regla general, las inversiones extranjeras en España son gratuitas y no están sujetas a autorizaciones. Sin embargo, una vez realizada la inversión, se debe declarar la misma presentando un formulario MC-6 ante la Dirección General de Transacciones Extranjeras (DGTE). Si el comprador reside en un paraíso fiscal, se requiere la presentación del Formulario MC-6 antes de comprar la propiedad.