Gran Canaria

L’Immobiliare Montecarlo S.r.l.s, tramite la sede in Italia, in Pomarance (Provincia di Pisa) P.zza S. Anna 18, operante sul territorio nazionale Italiano, a seguito di un esame del mercato immobiliare dell’Arcipelago delle Isole Canarie in Spagna, vi propone alcuni possibili investimenti all’estero ed è in grado di fornirvi una completa assistenza, mediante diretti rapporti con professionisti locali, Uffici, Organismi e Società che operano in Gran Canaria, presentandosi come punto di riferimento e mediazione tra l’Italia e le Isole Canarie, in particolare con l’isola di Gran Canaria.

Per quanti fossero concretamente interessati, potremo pianificare il progetto di investimento con risorse interne in collaborazione con i nostri collaboratori in sede spagnola, quali Studi Legali, Liber Professionisti, Agenti Immobiliari, Studio Notarile in Gran Canaria. Una buona prassi che raccomandiamo a chiunque voglia diversificare i propri risparmi con un investimento all’estero è quella di ottenere assistenza specializzata che copra ogni fase, mediante una consulenza completa dall’inizio della pianificazione fiscale internazionale al rogito

L’arcipelago Canario rappresenta la frontiera meridionale dell’Europa, tradizionalmente aperto ai mercati africani e latino-americani, costituisce un’eccellente piattaforma commerciale per gli interscambi fra nord e sud, essendo inoltre crocevia delle principali rotte del commercio internazionale. La sua speciale ubicazione geostrategica favorisce lo stabilirsi di centri per operazioni imprenditoriali e finanziarie, favorendo così il riversamento di capitali, il trasferimento di tecnologia e l’interscambio di servizi.

Per ulteriori informazioni contattateci o venite a trovarci direttamente in agenzia.

L’arcipelago delle isole Canarie  

L’arcipelago canario è formato da sette isole principali, di origine vulcanica, situate di fronte alla costa occidentale africana, a 1.100 Km circa dalla Penisola Iberica e sono una delle grandi mete balneari del turismo internazionale.

Dal punto di vista amministrativo, tale arcipelago si divide in due province:

Las Palmas, dalla quale dipendono Gran Canaria, Lanzarote e Fuerteventura;

Santa Cruz de Tenerife, dalla quale dipendono Tenerife, La Palma, La Gomera e El Hierro.

Dispone inoltre di una doppia capitale che si riparte fra Las Palmas de Gran Canaria e Santa Cruz de Tenerife.

Le isole Canarie, per la sua strategica ubicazione, trovandosi in fascia sub-tropicale, nell’oceano Atlantico al largo della costa sub sahariana, permettono agli abitanti di godere di un’invidiabile qualità di vita, in un ambiente naturale unico, disponendo di un clima sempre primaverile in tutto l’anno, con una temperatura media annuale che oscilla fra un minimo di 18°C ed un massimo di 25°C

Precisiamo che la % di umidità è molto bassa ANCHE D’ESTATE e il clima non è certo afoso come in Italia anche durante il periodo di maggior calura.

L’Isola di Gran Canaria è l’isola dell’arcipelago canario più a Sud, registra una cifra pari a 1.716.276 abitanti oltre all’alta concentrazione turistica durante tutto l’anno, su una superficie totale di 7.447 Km ² ha una altezza massima sul livello del mare di circa ml.1.950 e nel complesso presenta le migliori condizioni climatiche e turistiche.

Le Isole Canarie presentano una popolazione alquanto più giovane rispetto alle altre comunità della spagna, con una popolazione di età inferiore ai 30 anni corrisponde a circa il 51,%.

A Tenerife e Gran Canaria, invece, si incontrano inoltre maggiori opportunità di poter individuare e frequentare località poco sollecitate dal vento in cui è possibile praticare sport e hobbies , tra i quali il più importante il Golf.

Come sopradescritto, l’area più a Sud dell’Isola di Gran Canaria, denominata Playa Del Ingles e Maspalomas, “dove potrete effettuare i Vostri investimenti immobiliari”, gode continuamente di un clima soleggiato in cui i venti non ostacolati dai rilievi più a nord permettono un cielo sempre sereno.

L’isola di Gran Canaria è un’ottima meta per fuggire da situazioni frequentemente piovose e/o da un caldo torrido per godersene uno più secco e temperato.

Inoltre, qui potrete godere di una attività turistica da gennaio a dicembre, con un clima sempre primaverile, partecipando alle varie attrazioni turistiche quali la più importante in febbraio o Marzo il magnifico Carnevale di Gran Canaria e/o Tenerife.

Precisiamo che Nell’Isola di Gran Canaria a Maspalomas è presente il Campo Internazionale da Golf, meta molto richiesta dai turisti.

Proprio per le sue caratteristiche, le isole canarie, in particolare l’Isola di Gran Canaria, offrono dei luoghi affascinanti, con scenari che cambiano frequentemente nello spazio di pochi chilometri, stimolando l’interesse delle persone che vedono le isole come luogo ideale dove trascorrere le vacanze anche per lunghi soggiorni e/o per trascorrere parte della loro vita, nonché per effettuare investimenti immobiliari per trarne buoni profitti.

Le condizioni naturali uniche di questo arcipelago e l’ubicazione geografica, rappresentano i fattori che portano molti investitori, imprenditori e professionisti a prendere in esame la realizzazione di un Progetto imprenditoriale.

Il clima

Sin dal 1800 le Isole Canarie venivano consigliate come luogo per la cura di determinate malattie delle vie respiratorie, di tipo reumatico ed epidermico.

Infatti, il Relax, salute e benessere che offrono le isole canarie, hanno reso popolare Gran Canaria per l’industria del turismo oggi così ben sviluppata organizzata e consolidata.

Il clima risente degli influssi dei venti caldi e le acque dell’oceano mitigate dall’influsso della corrente proveniente dal Golfo del Messico.

Il clima nelle singole Isole viene influenzato e condizionato dalla conformazione geomorfologia delle stesse.

Infatti, i rilievi che caratterizzano alcune isole, ostacolano i percorsi dei venti provenienti da nord, originando due condizioni climatiche diverse:

•  fresco umido e piovoso dove i venti arrivano e fanno sentire la loro influenza.

•  secco e soleggiato dove non possono giungere o comunque dove posso scorrere via senza alcun ostacolo (Playa del Ingles e Mas Palomas)

La ventosità delle isole rappresenta una caratteristica, molto ricercata ed apprezzata dagli sportivi che praticano il Surf, il windsurf il Kitesurf ecc., che si possono trovare in certe località di Tenerife e Gran Canaria ma più diffusamente in alcune coste di Lanzarote e soprattutto a Fuerteventura.

Il clima, la tipica vegetazione ed i suoi paesaggi, costituiscono le isole Canarie un’attrazione continua, rendendola una delle mete turistiche preferite dai cittadini europei tra  svago e relax, nonché un ambiente unico per i residenti, dato che per la sua posizione tra l’Europa e L’AMERICA permette una favorevole attività imprenditoriale.            

Qualità e costo della vita

La vivibilità alle Isole Canarie non è solo preferita per gli aspetti paesaggistico-ambientali, culturali, di svago ed intrattenimento, relax e benessere, ma anche da altri fattori di seguito elencati :

Fuso orario

1 ora in meno rispetto all’Italia (anche quando in Italia vige l’ora legale).

Motivazioni degli investimenti alle Isole Canarie

I possibili timori ed incertezze, che normalmente nascono nel soggetto interessato ad effettuare un investimento immobiliare alle Isole Canarie, vengono dimenticati immediatamente, alla consapevolezza:

• di garantirsi il sole tutto l’anno;

• ad una invidiabile qualità della vita;

• ad una stabilità economica e del mercato;

• alle grandi opportunità di business o di redditività dall’acquisto.

Questi sono i motori principali del successo della proposta immobiliare alle Isole Canarie.

Non è da sottovalutare il regime fiscale interessante che facilità l’opportunità di investimento nel mercato estero.

Per questo le Isole Canarie rappresentano un luogo con condizioni climatiche favorevoli, ideale per gli investitori e gli imprenditori alla ricerca di buone opportunità (sia di business che fiscali) ma che comunque vogliono tranquillamente operare in località facenti parte dell’Unione Europea caratterizzate da stabilità politica ed economica, facilmente raggiungibili, con buone condizioni fiscali.

I motivi per cui la piccola media impresa, ed ogni altro tipo di investitore, intraprende un investimento immobiliare all’estero, sono essenzialmente due:

• Molti investitori e detentori di un certo patrimonio, come Tedeschi, Francesi, Italiani, Scandinavi (Norvegesi, Svedesi, Finlandesi), Irlandesi etc., intendono diversificare la tipologia dei propri investimenti.

• L’obbiettivo di acquisire una proprietà come seconda casa o casa vacanza all’estero in una Nazione economicamente e politicamente stabile, possibilmente inserita in un contesto Europeo

La tipologia degli investitori si dividono essenzialmente in queste categorie:

• Cittadini Europei in età pensionabile che acquistano un immobile allo scopo di garantirsi un clima unico ed ottimale durante il periodo Autunno-Inverno; generalmente da ottobre tutto aprile.

• Persone che hanno voluto coronare il loro sogno di possedere una casa vacanza alle Canarie.

• Investitori abituati a riporre i propri risparmi o sviluppare proprie politiche di ampliamento e diversificazione del proprio patrimonio e che identificano nelle Canarie un’Area indicata per questi fini.

• Professionisti del campo Immobiliare che, fatte le debite valutazioni, hanno individuato nelle Canarie una zona adatta a propri scopi.

• Investitori VIP e d’Elite che tenendo conto sia della stabilità politica, economica e climatica acquisiscono immobili di pregio e prestigio per uso proprio o per scopi di rappresentanza.

Le Isole Canarie che già attraggono i turisti, per i contesti marini e sub tropicali, nonché per le qualità della vita e per le molteplici opportunità che queste isole possono offrire, rispecchiano i suddetti obiettivi, diventando oggetto d’interesse per gli investitori.

Come risulta dai dati statistici pubblici relativi all’analisi economica delle Isole Canarie, il settore dell’edilizia e delle costruzioni è stato in passato elemento importante del benessere economico di questo arcipelago.

Nonostante attualmente lo sviluppo immobiliare ha abbassato il suo ritmo, in quanto non si poteva mantenere un trend di crescita così sostenuto, è aumentata la presenza continua nell’arcipelago Canario (in particolare Gran Canaria e Tenerife) di nuovi frequentatori dell’Unione Europea, Russi dell’ex Unione Sovietica che rappresentano l’economia emergente ed investono con entusiasmo in questa area sub tropicale facente parte dell’Unione Europea che comunque garantisce una facile rete di trasporti e comunicazioni oltre i servizi essenziali quali la sanità.

Gran Canaria e Tenerife , essendo le isole più a Sud dell’arcipelago Canario, godono dei migliori e diversi microclimi, oltre ai più svariati contesti urbanistici in continua crescita e sviluppo; pertanto, rappresentano le due isole principali sia dal punto di vista turistico che per gli investimenti immobiliari, in cui è facile trovare la soluzione adatta alle proprie esigenze.

Mentre l’isola di Tenerife è stata più “commerciale”, ma più simile ad alcune località anche italiane a causa della precedente e diversa urbanizzazione, L’isola di Gran Canaria offre un maggior benessere e relax e si distingue per il miglior clima, per le uniche spiagge sabbiose (Mas Palomas) oltre che per i servizi dedicati al Golf (Campo internazionale di Golf in Mas Palomas), nonché agli sport marini (Vela, Yacht, Pesca d’Altura) ed eventi sportivi e culturali in genere.

Gran Canaria offre una migliore urbanizzazione, con migliori opportunità e soluzioni immobiliari anche più ricercate, per una tipologia di investitori più varia e selezionata, comunque con un profilo e posizione sociale “medio alta”, nonché di zone dedicate ai VIP ed agli amanti del lusso con tutti i servizi annessi a questo mondo, oltre a zone appositamente realizzate per ospitare o offrire dimora a personalità del mondo politico, imprenditoriale, dello sport e dello spettacolo.

Lanzarote e Fuerteventura sono isole che da sempre hanno impostato la politica turistica ed immobiliare verso la valorizzazione, la protezione e la conservazione del territorio, creando una meta residenziale o d’investimento più ricercata, con un mercato mediamente più caro per immobili più piccoli (singoli o a schiera) che verso i complessi di appartamenti sia medi che grandi, ma comunque più di carattere residenziale.

Secondo i dati raccolti, presso l’Associazione imprenditori immobiliare per le Canarie, l’incremento del valore patrimoniale di un immobile oscilla mediamente intorno al 7%.

La redditività di un immobile mediante gli affitti si attesta sul 4%.

Motivazioni fiscali

Le isole canarie sono integrate nel territorio doganale europeo, e non devono sottostare all’applicazione dell’IVA né di alcuna delle tasse speciali esistenti all’interno della UE.

Viene applicato l’IGIC ossia l’imposta diretta canaria, che sostituisce l’IVA secondo un sistema tassativo inferiore con una percentuale che varia dal 2% al 5%.

L’arcipelago canario gode di un Regime Economico e Fiscale ( REF ) differenziato che favorisce lo sviluppo economico e sociale delle isole e compensa gli effetti dell’insularità.

Il REF canario contiene una serie di incentivi fiscali relativi alla creazione e sviluppo delle attività imprenditoriali, contemplati nella normativa spagnola ed autorizzati dalle istituzioni della UE :

1) Esenzione della tassa sui Trasferimenti Patrimoniali e Atti Giuridici Documentati per le ditte di nuova creazione domiciliate in Canaria che si ampliano, modernizzano o traslocano.

2) Esenzione dell’ IGIC ( IVA canaria ) per l’acquisto di beni d’investimento.

3) Riduzione sulla base imponibile dell’ Imposta sulle Societá fino al 90% degli utili non distribuiti destinati all’ acquisto di beni immobili nuovi o usati in Canaria ( riserva per gli investimenti ).

4) Sconto del 50% sulla quota dell’ Imposta sulle Societá e sull’ IRPEG derivata dalla vendita di generi prodotti nell’ Arcipelago Canario, specifico per le attività agricole, industriali, gli allevamenti e la pesca ( compatibile con la riserva per gli investimenti).

5) Sconti sull’ Imposta sulle Societá e sull’ IRPEG per investimenti effettuati in Canaria.

6) L’imposta indiretta IGIC è similare all’ IVA, ma può arrivare ad un massimo del 5% che in alcune applicazioni si riduce al 2% , mentre altre ne sono esenti come, per esempio, i servizi delle telecomunicazioni.

Come fare un investimento alle Canarie

Se pensate di acquistare un’abitazione in Spagna in particolare in Gran Canaria, l’Immobiliare House Project s.a.s. collegata ad altra agenzia immobiliare in gran Canaria, tramite collaboratori professionisti del settore, consulenti legali specializzati in diritto internazionale, si metterà a Vostra completa disposizione aiutandovi nella scelta dell’appartamento o immobile e Vi seguirà passo dopo passo prima, durante e dopo la compravendita del bene immobile.

La tipologia delle soluzioni immobiliari

Richiesta numero N.I.E. (Número de Identificación de Extranjeros) : 

Tutti i proprietari non-spagnoli devono richiedere il numero N.I.E. (Número de Identificación de Extranjero), è il numero di identificazione, una sorta di Codice Fiscale, che viene associato a cittadini stranieri che hanno degli interessi (proprietà, sviluppo di attività, secondo domicilio ecc. ecc.) nel territorio Spagnolo. Questo documento è necessario per aprire un conto in banca, comprare un bene (auto, immobile, ecc. ecc.) e viene citato in tutti gli atti pubblici (ad esempio costituzione di Società) o privati ( accordi di locazione ecc. ecc.). I professionisti e collaboratori della nostra Agenzia Vi assisteranno nell’acquisire il N.I.E. rilasciato dagli uffici locali di Polizia o altri Uffici Governativi.

Aprire un Conto Corrente Bancario per le operazioni finanziarie e per poter eventualmente richiedere un finanziamento

I nostri Partners in loco Vi aiuteranno a scegliere la Banca con le opzioni piú convenienti in base alle esigenze ed alla lingua parlata dagli investitori, ed a espletare tutte le operazioni per aprire un conto corrente, stabilire un domicilio bancario per le spese e tutti i pagamenti in generale, assisterVi nella richiesta di un finanziamento bancario.

Attualmente non avendo la disponibilità finanziaria totale per poter acquistare l’immobile di mio interesse, come posso accedere ai prestiti finanziari?

È possibile ottenere ipoteche sulla proprietà che si va ad acquistare alle Canarie senza che questo abbia delle conseguenze sulla sua attuale abitazione in Italia o altri beni ubicati all’estero. La sua nuova proprietà sarà la garanzia per il prestito ipotecario. I nostri collaboratori alle Isole Canarie hanno rapporti preferenziali con gli Istituti Bancari al fine di farVi accedere ai servizi in questione alle migliori condizioni di mercato.

Consiglio legale e giuridico

Nel caso in cui:

• Chi vuole acquistare in nome proprio o in nome dei figli con un usufrutto a proprio favore?

• Preferite acquistare attraverso una società costituita in Italia, oppure risulta più conveniente costituire una nuova società spagnola a responsabilità limitata?

La nostra Agenzia, con i professionisti che collaborano con noi in Italia ed in Spagna, Vi aiuteranno in questa scelta, al fine di ridurre ulteriormente l’importo delle tasse ed imposte da pagare. Le Canarie, che fanno parte della Comunità Europea, offrono dei vantaggi interessanti per quanto riguarda il pagamento delle tasse. A disposizione nominativi di avvocati e commercialisti che parlano Italiano e che sono informati sulla legislazione spagnola e su quella di altri paesi stranieri.

A richiesta dell’acquirente, lo stesso potrà essere assistito da un Legale specializzato in diritto internazionale, con sede in Italia, dall’inizio della trattativa fino alla stipula dell’atto di compravendita.

Scelta del Notaio ed assistenza

Come verrà formalizzato e ufficializzato il mio acquisto alle Canarie? Come in Italia, anche in Spagna, l’atto di compravendita avviene tramite “Rogito” redatto da un Notaio (Notario). Il Rogito verrà debitamente registrato.

Scelto il tipo di investimento di Vostro gradimento, Vi consiglieremo il Notaio necessario alla stesura del contratto di compravendita. Il cliente sarà assistito anche alla data del rogito notarile affinché sia assicurata l’iscrizione dell’atto notarile nel Catasto secondo gli accordi. Il cliente può altresì nominare, tramite procura “Poder”., un rappresentante legale perché firmi per suo nome il contratto di compravendita.

Il Notaio avrà la funzione di:

• verifica nel Registro Immobiliare, dell’effettivo proprietario dell’abitazione (società costruttrice, privato o promotore immobiliare) con cui andremo a stipulare il contratto di compravendita.

• verificare l’esistenza o meno dei gravami fiscali o ipoteche gravanti sul bene immobile in vendita.

• Descrivere il prezzo totale dell’alloggio o Indicare nell’Atto la misura sia della superficie utile totale che della superficie costruita.

• Indicazione della data di possesso (consegna dell’alloggio)

• Verifica della copia del Progetto Tecnico approvato, della copia della licenza edilizia e del certificato urbanistico a nome del costruttore o attuale proprietario, rilasciata dal Comune in cui è ubicato il fabbricato, in modo da poter determinare che l’impresa edile ha rispettato tutti i requisiti legali stabiliti dall’amministrazione

• Calcolo dell’IVA e delle imposte necessarie per l’acquisto del bene immobile .

• Obbligo, per legge, di avallare i pagamenti anticipati.

Spese necessarie

Considerate le spese di notaio (500-600 Euro circa), le altre spese dovute all’imposizione fiscale, per le imposta di trasferimento patrimoniale che dovrete sostenere, sono le seguenti:

• Spese di registrazione al catasto della proprietà. o Tassa di documentazione pari al 0,5 %. o Tassa sul trasferimento delle proprietà immobiliari attualmente pari al: > 5% del valore ufficiale di acquisto della proprietà dal costruttore per immobile di nuova realizzazione. > al 6,5% se acquistate un immobile da un privato o immobile usato.

• Le spese annuali sono: l’imposta IBI (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles), e l’imposta patrimoniale sulla proprietà in Spagna.

•  “Plus Valia”; trattasi di una tassa sul valore aggiunto dell’immobile o del terreno. Questa imposta viene calcolata sulla base dei tassi di incremento annuo a partire dalla vendita precedente. L’aliquota, abitualmente, è pari a circa l’8/10 % riferito al prezzo d’acquisto. La legge spagnola (alla quale sono ovviamente assoggettate anche le Canarie), determina che sia il venditore ad essere obbligato al pagamento di questa tassa.

Spese accessorie

Devo contemplare altre spese accessorie? Nel caso l’immobile sia ubicato in un conteso condominiale, per quanto riguarda spazi, servizi ed attrezzature comuni, quali piscina, campo da Tennis ed altro), è dovere di ogni proprietario sostenere le spese accessorie relative alle spese condominiali. La somma stabilita dovrà essere corrisposta mensilmente all’Associazione dei Proprietari (Comunidad de Propietarios) ) la quale è regolamentata da apposito Statuto e che convoca periodiche assemblee degli aventi diritto/dovere.

Immobili non ad uso residenziale

L’immobile che acquisisco non ha scopi residenziali, come viene questo considerato agli occhi del Fisco Italiano? La materia è regolamentata dalla Convenzione Internazionale “Italia-Spagna”. Il N.I.E. (Numero Identificativo Extranieros) come descritto, deve essere acquisito prima di acquistare un bene immobile in Spagna (o per avviare un’attività economica ecc. ecc.), ed rilasciato dagli uffici locali di Polizia o altri Uffici Governativi e richiesto dal notaio al momento del rogito.

Redditi derivanti dagli investimenti alle Canarie

I redditi che posso ricavare dai miei investimenti immobiliari, come vengono considerati dal fisco italiano? Anche questo aspetto è regolamentato dalla Convenzione Internazionale “Italia-Spagna”.

Diritto in Spagna

Procedura d’acquisto

Contratto

La legislazione spagnola non esige la stipulazione di un pre-contratto per l’acquisto di immobili. Le parti possono sottoscrivere direttamente un contratto di compravendita generalmente del tipo  pubblico.

Registro de la Propiedad

L’acquisto di un immobile in Spagna deve essere formalizzato mediante atto pubblico di compravendita redatto davanti a un notaio spagnolo e successiva iscrizione nel Registro de la Propiedad. Inoltre, la pubblicazione dell’atto equivale alla consegna dell’immobile agli effetti del passaggio di proprietà (la legislazione civile spagnola richiede, oltre al corrispondente documento, la consegna materiale ed effettiva dell’oggetto della compravendita).

Caparra

In determinati casi, per proteggere gli interessi e i diritti delle parti può essere consigliabile la sottoscrizione preventiva di un documento preparatorio, basato sugli accordi verbali raggiunti tra le parti. Gli effetti dipenderanno dalla forma, scelta di norma dal venditore. I più comuni sono i seguenti.

Caparra: consegna di un importo, che non corrisponde al totale del prezzo d’acquisto, a titolo di deposito per prenotare la proprietà. La consegna si traduce in un documento che esplicita i termini essenziali e le condizioni della compravendita.

Compromesso di vendita / opzione di acquisto

Accordi unilaterali o bilaterali, una delle parti concede all’altra la facoltà esclusiva di optare o meno per l’esecuzione del contratto di compravendita. L’opzione dovrà essere esercitata entro un termine determinato e nel rispetto di condizioni definite.

La forma più comune è l’opzione di acquisto, che assegna una prelazione a una parte dietro pagamento di una somma, che verrà considerata un anticipo in caso di perfezionamento della compravendita e che invece rimarrà al venditore in caso contrario. La parte che concede la prelazione è tenuta a:

mantenere l’offerta per tutto il periodo pattuito
non vendere a terzi l’immobile sul quale si è concessa la prelazione
in caso di esercizio della prelazione, cedere l’immobile alle condizioni pattuite.
Questo documento, anche se si tratta di un contratto di compravendita, non è un passaggio di proprietà e non può essere fatto valere di fronte a terzi.

Prima della formalizzazione del contratto

L’acquirente dovrà essere informato  relativamente  a:

• registro de la Propiedad della zona in cui è situato l’immobile;

• verifica la titolarità del venditore sull’immobile;

• verifica la Cédula de habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación o un documento equivalente

• richiesta di una dichiarazione dell’autorità municipale sullo stato dell’immobile e sull’ottemperanza alle normative urbanistiche;

• procurarsi la ricevuta del pagamento dell’imposta sugli immobili (Impuesto sobre Bienes Inmuebles);

• consegna del certificato di pagamento degli onorari alla Comunidad de vecinos.

Forme di proprietà

Condominio o copropiedad

Le caratteristiche principali sono quelle sottoelencate. Non ha personalità giuridica. Ciascuno dei proprietari è titolare indiviso dell’oggetto comune e può far uso dell’immobile nei limiti di un utilizzo che non impedisca agli altri titolari l’esercizio dei loro diritti. La partecipazione dei proprietari ai benefici e agli obblighi è proporzionale alle rispettive quote. Le decisioni vengono prese sulla base dell’accordo della maggioranza dei proprietari. Ognuno dei proprietari può chiedere in qualsiasi momento la divisione dell’oggetto comune o la vendita ripartendone il prezzo se l’immobile è effettivamente indivisibile.

Forma societaria

In Spagna la proprietà immobiliare può essere esercitata attraverso una forma societaria; le forme più comuni sono la Sociedad Anónima (S.A.) e la Sociedad de Responsabilidad Limitada S.L.).

Propiedad Horizontal

Regime speciale applicabile a piani, appartamenti, case o parti di case utilizzabili indipendentemente, o a complessi urbani o immobiliari composti da due o più terreni o edifici indipendenti, i cui proprietari partecipano indivisibilmente alla proprietà di elementi, impianti o servizi comuni.

Caratteristiche Propiedad horizontal

Ogni comproprietario è titolare in tutto e per tutto della propria casa o appartamento. Le parti in comproprietà non possono essere divise e sono inseparabili dalle parti private. La quota di partecipazione agli elementi comuni è definita dalla Comunidad, e gli statuti definiscono le norme da rispettare.

Gli organi decisionali della Comunidad sono la Reunión General de Copropietarios, il Presidente, il Segretario e l’Administrador.

L’assemblea si riunisce almeno una volta all’anno. I proprietari sono tenuti a mantenere in buono stato la proprietà e gli impianti, tanto quelli privati quanto quelli comuni, eseguendo le necessarie opere di riparazione. I proprietari devono altresì indicare un domicilio in Spagna ai fini delle notifiche. Nel caso in cui un proprietario non indichi un recapito, tutte le notifiche verranno dirette all’indirizzo della Comunidad e il proprietario verrà considerato informato a tutti gli effetti.

Costi d’acquisto

Onorari

Onorari notarili e di registrazione derivati dalla stipulazione dell’acquisto, che variano in funzione del valore della proprietà che si acquista. Oscillano tra l’1% e il 2% di questo valore.

Spese per servizi professionali

Spese per servizi professionali (agente della proprietà immobiliare, consulenza legale, fiscale o di altro tipo, consulenza immobiliare, ecc.). In concreto, le spese per gli agenti e le consulenze immobiliari variano in funzione della localizzazione dell’immobile; in caso di acquisto di immobili di tipo residenziale, oscillano tra il 3% e il 5% e possono arrivare al 10% del prezzo totale nelle aree con maggiore incidenza turistica (fondamentalmente, le zone costiere). Queste commissioni sono a carico del venditore.

Spese bancarie

In caso di stipulazioni di crediti o ipoteche (commissioni di apertura e di analisi ecc.).

Dopo l’acquisto

Una volta perfezionato l’acquisto, le spese più comuni sono quelle dovute normalmente alle Comunidades de propietarios (relative a zone comuni, acqua, elettricità, riscaldamento ecc.).

Imposte

Spese fiscali connesse con l’acquisto e la detenzione di una proprietà immobiliare, descritte al paragrafo corrispondente.

Pubblici registri

L’acquisto di un immobile in Spagna prevede la consultazione dei pubblici registri (Registro de la Propiedad, Departamento correspondiente de Urbanismo, Oficina del Catastro, ecc.) e della corrispondente documentazione della Comunidad de propietarios, al fine di evitare eventuali impedimenti legali, dovuti alle registrazioni o ad altro, relativamente al completamento del passaggio di proprietà da parte del venditore.

Notaio

Il notaio davanti al quale si formalizza il passaggio di proprietà  dovrà procurarsi un atto del registro riferito alla proprietà immobiliare oggetto della compravendita, al fine di verificare che nel passaggio di proprietà non vi siano restrizioni e/o impedimenti legali o dovuti alle registrazioni.

Registro de la Propriedad

Il  notaio  che formalizzerà il passaggio di proprietà dovrà inoltrare l’atto pubblico corrispondente al Registro de la Propiedad, alla data di tale atto: con questa procedura si proteggono i diritti dell’acquirente durante il periodo che intercorre tra la data dell’acquisto e la registrazione del nuovo titolo di proprietà.

Stato civile

Nei casi in cui il venditore sia divorziato o separato legalmente, in Notaio incaricato verificherà, prima dell’acquisto, che l’altro coniuge non sia riconosciuto titolare di alcun diritto sulla proprietà.

Responsabilità

L’appaltatore di un edificio risponde dei danni causati da difetti di costruzione per un periodo di dieci anni a partire dalla conclusione dei lavori. Questa responsabilità si estende, durante lo stesso periodo, all’architetto che ha diretto i lavori di costruzione, se i danni o il crollo sono da far risalire a difetti del terreno o della direzione dei lavori. Se il crollo o il danno sono dovuti al mancato adempimento degli obblighi di contratto da parte dell’appaltatore, l’azione di indennizzo ha durata di quindici anni.

Contratto di locazione

L’acquirente di un’abitazione data in locazione è obbligato al rispetto del contratto di locazione per una durata di cinque anni a partire dalla stipulazione del contratto anche se questo non è iscritto nel Registro de la Propiedad. 

Restrizioni all’acquisto

Nazionalità dell’acquirente

La legislazione spagnola prevede solo determinate limitazioni che riguardano l’acquisizione di immobili da parte di cittadini non facenti parte dell’UE rispetto ad aree con interesse di difesa nazionale.

Per acquistare immobili in queste zone è necessario ottenere un’autorizzazione militare. Generalmente questa autorizzazione non è obbligatoria per l’acquisto di immobili in villaggi o città, anche se è consigliabile richiedere informazioni relative alla questione alle amministrazioni comunali (Ayuntamientos) e ai Registros de la Propiedad interessati.

Residenza dell’acquirente

In conformità a quanto disposto dal Real Decreto 664/1999, del 23 aprile sugli investimenti stranieri, l’acquisto di immobili in Spagna da parte di stranieri è considerato investimento straniero se l’importo dell’acquisto supera
EUR 3’005’060.52, oppure, a prescindere dall’entità, l’investimento è effettuato da un residente di un paese qualificato come paradiso fiscale dalle autorità spagnole.

Come regola generale, in Spagna gli investimenti stranieri sono liberi e non sono soggetti ad autorizzazioni. Tuttavia, dopo l’effettuazione dell’investimento, questo dovrà essere dichiarato presentando alla Dirección General de Transacciones Extranjeras (DGTE) un modulo MC-6. Se l’acquirente risiede in un paradiso fiscale, la presentazione del modulo MC-6 è richiesta prima dell’acquisto dell’immobile.

Diritti di prelazione di locatari, confinanti o familiari

Possono avere natura legale o contrattuale.

I diritti di natura contrattuale non iscritti nel Registro de la Propiedad non possono essere esercitati nei confronti di terzi acquirenti in buona fede.

Restrizioni legali: il locatario di immobili urbani ha diritto di prelazione sull’acquisto dell’immobile preso in affitto, se lo stesso costituisce il suo domicilio abituale, e comunque se non esiste un accordo che escluda questa prelazione, a prescindere dall’iscrizione del contratto di locazione nel Registro de la Propiedad. Il proprietario deve comunicare al locatario la sua intenzione di cedere l’immobile, il prezzo dello stesso e le condizioni di vendita, così da permettere al locatario di esercitare eventualmente il suo diritto entro 30 giorni. In caso di vendita dell’immobile senza il rispetto di questo requisito, il locatario potrà esercitare il proprio diritto e annullare il contratto di compravendita entro 30 giorni dalla presa di conoscenza della vendita.

I comproprietari hanno diritto di prelazione nel caso in cui uno o più altri comproprietari vogliano vendere tutta o parte della loro quota a un terzo. I proprietari di immobili confinanti con un immobile in vendita hanno diritto di prelazione sugli stessi se si tratta di terreni rurali di superficie fino a 10’000 m2, non separati da corsi d’acqua, passaggi o scarpate.